전세사기 검거 매년 증가세…대위변제 건수·액수도 늘어
반환보증에도 '빈틈', 계약 전 '권리관계' 파악 못하면 계약 거부
ⓒ뉴시스[데일리안 = 황보준엽 기자] 전세사기가 늘어나면서 임차인들의 불안감이 커지고 있다. 수법은 날로 정교해지고, 교묘해지고 있다. 매년 주기적으로 찾아오는 문제지만 여전히 해결책은 마땅치 않은 상황이다. 현재로선 임차인이 계약 전 꼼꼼히 살피는 수 밖에 없는데, 사전에 제도적으로 불량 임대인을 걸러낼 수 있는 장치가 마련돼야 한다는 지적이 나온다.
매년 전세사기가 증가하고 있다는 것은 데이터로도 확인할 수 있다. 정우택 국민의힘 의원이 최근 경찰청으로부터 제출받은 '최근 3년간 전세 사기 기획수사 단속 기간 중 검거현황'을 보면, 검거 인원은 2019년 95명에서 2020년 157명, 지난해 243명으로 늘었다. 또 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 전세보증금반환보증보험 사고 금액(건수)은 지난달 872억원(421건)으로, 금액과 건수 모두 월간 기준으로 역대 최대·최다인 것으로 집계됐다.
피해는 매년 늘어나고 있지만 해결책이나 예방책이 미비해 사실상 임차인들은 피해가기 어렵다. 현재로선 임차인이 주의를 기울이는 수 밖에 없다. 계약 전 건물 소유주가 임대인과 동일인인지, 선순위 근저당권은 없는지 확인하고 계약 여부를 결정해야 그나마 피해를 예방 할 수 있다.
주민등록 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 확보하는 방법도 있지만, 이 또한 완벽하지는 않다. 익일 0시부터 대항력이 발생하도록 돼 있어, 그 사이 집주인이 대출을 받아 저당권 설정이 이뤄지면 세입자는 후순위로 밀려나는 빈틈이 있다.
만약 집주인이 양도소득세, 종합부동산세 등 세금을 납부하지 않아 주택이 '공매'로 넘어가면 낙찰대금이 공매비용, 세금체납액 순으로 먼저 변제되고 전세임차인은 3순위에 배당된다.
결국 임차인은 소송을 통해 보증금을 해결해야 하는데, 승소가 어려운 것은 아니지만 많은 시간과 비용이 소요된다. 법원의 지급 명령이 내려져도 집주인이 돈이 없다고 버티면 경매 등을 통해 보증금을 돌려받아야 한다.
김예림 법무법인 덕수 변호사는 "보통 임대인들이 소송에 대응을 안하기 때문에 6개월이나 1년 정도면 판결이 난다"며 "하지만 경매 등 강제집행 과정에서 1년여 가까이 소요돼 보증금을 돌려받기까지 총 1년 반에서 최대 2년에 가까운 시간이 필요하다. 만약 낙찰이 안된다면 더 길어질 수도 있다"고 말했다.
전세 사기를 막을 유일한 방법으로는 전세금 반환보증보험에 가입하는 방법이 있다. 전세금 반환보증보험은 집주인이 계약 기간 만료 후에도 전세보증금을 돌려주지 못하면 이들 기관이 가입자(세입자)에게 대신 보증금을 지급(대위변제)해주고 나중에 집주인에게 구상권을 청구하는 상품이다.
설명만 보면 완벽한 예방책으로 보이지만, 허점이 존재한다. 신청한 주택이 전세보증금과 선순위 채권의 합이 집값을 넘기면 보증가입이 거부당하는데, 계약 전 세입자는 집에 걸려 있는 권리관계를 제대로 파악하기 어렵다. 뒤늦게 가입 불가 사실을 알게되는 것이다.
전문가들은 보다 강한 예방대책이 필요하다고 말했다.
서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "임대인의 세금 체납액이나 선순위 임대차 현황 등 권리 관계를 미리 확인할 수 있게 해야 한다"며 "전 국민에게 공개하는 것은 무리가 있지만, 공인중개사들에게 확인할 수 있는 권한을 주는 것이 가장 합리적"이라고 말했다.
김예림 변호사는 "가장 사기가 많이 발생하는 유형이 깡통전세다. 이를 예방하기 위해선 보증보험을 확대하거나 일대 시세를 한눈에 볼 수 있는 공개적인 자료를 마련하는 방법도 있다"며 "또 현재 임대인 동의가 없으면 세금체납 등을 확인할 수 없는데, 이를 공인중개사는 열람할 수 있도록 하는 방안도 필요하다"고 했다.
황보준엽 기자 (djkoo@dailian.co.kr)
