[땅집고] “올해 유일한 변수였던 다주택자 매물은 시장 진정 효과가 없었다. 3기 신도시 입주때까지는 집값을 떨어뜨릴 요인이 거의 없다.”
‘집값이 고점’이라는 정부의 경고와는 정반대로 8월 들어 전국 아파트값 상승세가 점점 더 거세지고 있다. 전국 아파트값이 주간 상승률이 역대 최고치를 기록했고, 전세금 급등세도 여전하다. 대부분의 전문가들이 정책 불신에서 비롯된 주택 매수세가 워낙 강한 데다 주택 공급은 줄어드는 추세라 일부 전문가들은 “3기 신도시 입주가 시작하는 2025년까지는 집값이 꺾일 이유가 없다”는 의견을 내놓고 있다.
■ 전국 수도권 집값 역대 최고 상승 중
한국부동산원이 12일 발표한 주간 아파트 가격 동향 통계에 따르면 8월 둘째 주 전국 아파트값은 0.3%, 수도권은 0.39% 상승했다. 전국·수도권의 월간 아파트 매매가격 상승률이 모두 통계가 집계된 2012년 5월 이후 역대 최고치를 기록했다. 수도권 기준 상승률은 4주 연속(0.36% → 0.36% → 0.37% → 0.39%) 올라 신기록 행진 중이다.
특히 충청도에 가까운 경기도 외곽과 교통 호재 지역의 상승세가 가파르다. 경기에서는 공시가격 1억원 미만 단지가 분포한 안성시(0.94%), 교통 개선에 대한 기대감이 높은 오산(0.88%)이 올랐다. 안성시 공도읍 ‘우미린더퍼스트’ 아파트(2018년 준공·1358가구) 전용면적 73㎡는 지난 4일 4억4000만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 지난달까지 3억원대에 거래됐지만 이달 들어 처음으로 4억원을 넘긴 것.
[땅집고] 시도별 아파트 8월 2째주 주간 매매가격지수 변동률. /한국부동산원
무엇보다도 시장의 공급은 줄어들고 매수세는 강한 ‘수급 불일치’가 워낙 강력해 집값 상승세가 약해질 조짐이 없다는 것이 문제다. 공급 쪽에서는 올해 서울 신규 입주 아파트가 1만7569가구로 전년 대비 33.7% 감소했다. 재고(기존) 아파트 매물 공급 역시 6월 다주택자에 대한 양도세가 대폭 중과된 후 그전까지 간간이 나오던 다주택자 매물이 대폭 감소한 상태다.
반면 수도권 전역에서 매수세가 전에 없이 강하게 나타나고 있다. 9일 기준(한국부동산원) 전국의 아파트 매매수급 지수는 108.0, 서울은 107.2로, 각각 집값 상승세가 가장 높았던 2015년 10월과 비슷한 수준이다. 매매수급 지수는 부동산원의 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로, 100을 기준으로 '200'에 가까울수록 수요가 공급보다 많다는 의미다. 심교언 건국대 교수는 “공급이 부족하다는 인식에다 정부의 정책이 먹히지 않는다는 확신 때문에 매수세가 꺾이지 않고 있다”고 말했다.
■ 3기 신도시 입주 전까지 집값하락 어려울 것…금리인상이 변수
전문가들은 문재인 정부와 더불어민주당의 부동산 정책 기조가 바뀔 가능성은 거의 없어 주택 시장의 장기 상승세가 3기 신도시 입주가 본격화할 때까지는 쉽게 꺾이지 않을 것이란 데 의견이 대체로 일치한다. 정부가 희망을 걸었던 6월 다주택자 매물이 실현되지 않았고, 올해와 내년 아파트 입주 물량은 이미 줄어드는 것으로 기정사실이 된 만큼, 그때까지 주택 시장에 이렇다할 변수가 존재하지 않기 때문이다. 이은형 대한건설정책연구원은 “정부가 추진 중인 공급 대책 중 공공재개발 이나 공공주도 정비사업 등은 실제 효과가 있을지 여부를 떠나 공급 효과가 나타나기까지 시간이 많이 필요하다”며 “3기신도시 첫 입주 시점인 2025년까지 공급 정책 효과가 나타나기 어려울 것”이라고 말했다.
김학렬 스마트튜브 소장은 “유례없이 강화된 양도세 완화 등의 조치가 시행될 경우 차익을 실현하려는 매물이 쏟아지면서 집값 안정 효과가 있겠지만, 현 정부와 민주당이 그런 정책을 채택할 가능성은 거의 없어 보인다”고 말했다.
단, 올해 말로 예정된 금리 인상을 비롯한 거시 경제 여건은 예상치 못한 변수가 될 수 있을 전망이다. 금리 인상를 인상한 후에는 원리금 상환 부담이 늘어나면서 강한 매수세가 지속되기는 어렵다는 전망도 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 “올해 상반기 가격 상승률이 워낙 높았기 때문에 8월 금리인상은 그간 상승세에 따른 피로감과 맞물려 가격 상승률을 둔화시키는 효과가 일부 있을 것”이라며 “다만 급격한 인상이 쉽지 않은 만큼 주택시장에 충격을 줄 정도로 효과가 크지는 않을 것으로 보인다”고 말했다.
