2020년 8월 전월세 상한제와 계약갱신청구권 등 새로운 임대차 법이 시행되면서 수도권 전셋값이 들썩였습니다. 집주인들은 반전세나 월세로 전환해 내놓으면서 전세 매물도 줄었는데요. 전셋집을 월세로 돌릴 때 월세 계산 방식에 대해 KB부동산이 정리해 봤습니다.
전셋집→월세나 반전세로 돌리는 전세의 월세화 현상 가속화
KB부동산 월간 시계열 자료에 따르면, 2022년 1월 서울 아파트 월세지수는 109.9로 통계 작성이 시작된 2015년 12월 이후 최고치를 기록했습니다. KB 아파트 월세지수는 2019년 1월을 기준(100)으로 전용면적 95.8㎡ 이하 중소형 아파트의 보증금과 월세 가격 변동을 수치로 나타낸 것인데요.
이 월세지수는 새로운 임대차법 시행 후 꾸준히 오르고 있습니다. 서울은 물론, 인천과 경기 지역또한 월세지수가 상승하고 있습니다. 인천은 1월 110.6으로 서울보다 높은 수치이고, 경기는 109.5를 기록했습니다.
집주인들은 낮아진 은행 금리보다는 소득을 올릴 수 있는 월세나 반전세를 선호하게 되면서 수도권에서는 이미 전세의 월세화 현상이 나타나고 있습니다. 세입자들 또한 전세대출 규제 강화로 높아진 전세 보증금을 구하기 어려워져 전세 계약을 포기하고 월세나 반전세를 찾는 경우도 생기고 있습니다.
게다가 서울 아파트 평균 월셋값은 계속 오르고 있는데요. 한국부동산원 1월 기준 서울 아파트 평균 월세 가격은 124만9,000원으로, 1년 전인 2021년 113만원에 비해 10% 이상 오른 수치입니다.
전세를 반전세로 바꿀 때 월세 계산 방법은?
약 인상된 전세 보증금 부담으로 반전세로 계약을 전환하게 되면 월세는 어떻게 산정될까요? 전월세전환율은 전세 계약을 갱신하는 과정에서 발생하는 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 것으로, 이전 보증금에서 계약 후 보증금을 뺀 금액에 [기준금리+2%]를 곱해 계산합니다.
예를 들어, 보증금 5억원인 전세 아파트를 보증금 3억원과 월세로 돌릴 경우를 가정해 보겠습니다. 우선 2022년 1월 기준 한국은행의 기준금리는 1.25%인데요. 여기에 2%를 더한 총 3.25%를 곱하고 이를 12개월로 나누면, 보증금 3억원에 월세는 54만1,666원이 됩니다.
만약 보증금을 2억원으로 하면 월세는 81만2,500원이 되고, 보증금을 1억원으로 낮춘다면 월세는 108만3,333원이 되는 식입니다.
실제 시장에서 적용되는 전월세전환율은 이보다 높아
여기서 계산된 법정 전월세전환율은 지난 2020년 9월 정부가 낮춘 [기준금리+2%]를 적용한 것인데요. 그런데 이 법정 전월세전환율이 강제 규정이 아니다 보니 실제 부동산 시장에서는 이 요율보다 더 높은 요율로 계산되고 있습니다.
한국부동산원의 자료에 따르면, 전국 전월세전환율 지난해 11월 기준 5.6%입니다. 이는 법정 비율보다 2%포인트 이상 높은 수준입니다. 또한 이 요율은 신규 계약에는 적용되지 않고 있어, 처음 월세를 계약할 때는 집주인이 월세 수준을 정해 통보하고, 세입자와 합의하는 식으로 이뤄지기도 합니다.
새로운 임대차3법 시행이 2년차를 맞는 오는 8월부터는 전월세 물량 부족 현상이 더욱 심해질 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 전셋값 상승과 전세 매물의 수급 부족으로 월세화가 가속화되면서 세입자들의 주거비 부담도 커질 수밖에 없어 보입니다. 한국에만 있는 주거 계약 형태인 전세 제도가 앞으로는 점차 줄어드는 것은 아닐까요?
