입주권은 내가 새로 만든, 그러니까 원시취득에 관한 취득세를 적용하기 때문에 좀 적용이 달라집니다. 새 아파트가 된 걸 돈주고 산 거라고 보는 게 아니고 이걸 내가 원시취득했다고 판단합니다. 그래서 취득세율이 8~12% 중과된 취득세율이 적용되지 않습니다. 그런데 만약에 건물이 다 멸실되고 땅만 남은 상태에서 취득했다. 그럼 이땐 취득세율이 주택이 아닌 상태에서 취득하는 것이기 때문에 토지분 취득세를 냅니다. 토지분 취득세는 4%고 농특세와 지방교육세를 더하면 4.6%가 되겠죠. 나는 땅을 산 거기 때문에 이 건물이 지어지고 나면, 건물에 대한 취득세를 따로 내게 되는데요. 평당 건축비로 산정한 그 건축비를 과세표준으로 하고요. 취득세율은 마찬가지로 원시취득세율인 2.96% 또는 3.16%를 납부하시게 되는 거예요. 그러니까 건물이 멸실된 이후 취득하시는 분들은 취득세를 8%나 12%로 중과된 취득세율을 내지 않는다고 보시면 될 것 같습니다. 재개발은 또 조금 다릅니다. 원조합원인 경우엔 구역지정 전에 갖고 계시던 분들은 새로 집이 지어지더라도 지어진 집의 취득세를 내지 않으셔도 되는 면제 규정들이 있고요. 이 건물이 멸실되고 나면 땅만 가진 상태가 됩니다. 이 상태에서 새로 집이 지어지게 되면 지어지는 건물에 대한 취득세를 내야겠죠. 이때도 마찬가지로 원시취득에 대한 취득세율을 납부하게 되는데. 우선 내가 갖고 있던 종전의 자산에 대한 평가액이 있어요. 우리가 종전자산평가액이라고 하는데, 그 평가액과 내가 새로 아파트로 받게되는 분양가, 이 두 가지를 비교해서 모자라는 부분은 내가 추가로 납부하게 됩니다.이 추가 납부하는 걸 추가분담금이라고 해요. 추가분담금액에 대한 취득세를 납부하시게 되는 거예요. 옵션까지 있으면 옵션 금액까지 더한 그 금액을 과세표준으로 하고 취득세율 자체는 원시취득세율은 2.96% 또는 3.16%. 이건 85㎡ 이하냐 초과냐에 따라 0.2% 차이가 나기 때문에 그렇게 구분된 취득세율을 납부하시게 된다고 보시면 됩니다.원조합원이 아니라 조합원 입주권을 샀어. 승계조합원이죠. 주택이 멸실되기 전이라고 하면 주택인 상태니까 주택 취득세를 내게 돼요 만약에 조정대상지역의 다주택자라면 8~12%의 취득세 중과세율을 적용받게 되고요.대신 이 건물이 이미 멸실돼서 토지만 남은 상태라고 한다면 내가 취득할 때 토지를 취득하는 것이기 때문에 주택 취득세율이 아닌 4.6%, 토지분 취득세를 납부하시게 됩니다.
나중에 새로 집이 지어지겠죠. 새로 집이 지어졌을 땐 토지분 취득세 외에 건물에 대한 보존등기를 할 때 취득세를 내야하는데요. 이때도 마찬가지로 원시취득으로 봐서 2.96% 또는 3.16%의 취득세를 내게 되고요. 이때 추가적으로 내는 금액의 과세표준은 내가 추가로 부담하는 금액. 추가부담금과 옵션금액을 합친 금액을 과세표준으로 해서 2.96% 또는 3.16%의 취득세를 납부하시게 됩니다
정리를 하면 재건축, 재개발의 경우엔 내가 입주권을 승계하겠다. 승계조합원이 되겠다고 하시는 분들은 1주택자의 경우엔 이 주택이 아직 살아 있을 때, 멸실되기 전에 취득하시는 게 주택 취득세율이 1~3%니까 더 낮으니까 유리한 것이고요. 토지가 된 이후 취득하게 되면 4.6%로 취득세율이 오르게 되니까 주택 상태에서 취득하시는 게 유리하고요.
다주택자의 경우엔 반대죠. 주택이 아직 멸실되지 않은 상태에서 취득하시면 8~12%의 높은 취득세율을 내게 되니까 멸실이 된 이후에, 토지가 된 상태에서 취득하셔서 4.6%를 내시는 게 더 유리하다고 말씀드릴 수 있습니다.
