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세입자가 거부하면 입주 못해… 국토부·법무부, 유권해석 내려
서울에서 전세살이하던 30대 A씨는 지난달 경기도의 한 아파트를 전세 끼고 사들였다. 올해 12월 전세 만기가 되면 세입자를 내보내고 실입주할 계획이었다. 그러나 A씨는 최근 세입자로부터 “이전 주인에게 계약갱신청구권을 사용했기 때문에 2022년 말까지 2년 더 살 수 있다”는 말을 들었다. A씨는 “생애 처음 내 집을 마련했는데, 기존 세입자에게 밀려 내 집에 들어가지도 못하고 거리에 나앉을 판”이라고 말했다.

실거주를 목적으로 전세 낀 집을 샀어도 기존 세입자가 이미 계약갱신청구권을 행사한 상태라면 새 주인은 2년을 더 기다려야 하는 것으로 확인됐다. A씨 사례에 대해 10일 국토교통부는 “매매계약의 당사자는 기존의 임대차 계약 내용을 승계하게 된다”며 “세입자가 이전 집주인에게 계약갱신청구권을 행사했다면, 새로운 집주인이 실거주한다고 해도 추가로 2년을 더 거주할 수 있다”고 말했다. 법무부도 “세입자가 이미 계약갱신청구권을 행사했다면, 새 집주인이 실거주를 원할 경우 계약 단계에서 세입자 동의를 받아야 한다”고 설명했다.

7월 말 정부와 여당이 주택임대차보호법을 전격 개정하면서 예상치 못한 피해 사례가 속출하고 있다. 지난 2일 카카오톡에 ‘임대차 3법으로 인한 실거주자 매매·매수 피해자방’이 개설됐다. 10일 기준 989명의 회원이 있다. 이들은 본지에 다수의 피해 사례를 소개하며 “이런 식이면 돈 있고, 세입자 계약 연장해줄 수 있는 ‘갭투자자’만 집을 살 수 있게 된다”며 “이게 정부가 말한 부동산 정책의 실체냐”며 분통을 터뜨렸다.

지방의 한 60대 남성은 “올해 암 진단을 받고서 아내 생활비를 위해 내년 1월 전세 만기인 집을 팔기로 했는데, 세입자가 2년 더 버티겠다고 한다”며 “세입자가 빠지지 않으니 집을 보러 오겠다는 사람도 없다”고 했다. 그는 “집을 팔아야 갑자기 내가 죽었을 때 아내가 상속세라도 낼 텐데 걱정”이라고 했다.

세입자는 임대차 계약 만료 6개월 전부터 계약갱신청구권을 쓸 수 있다. 집주인이 세입자의 의사와 상관없이 실거주를 목적으로 하는 매수자에게 집을 팔려면 임대차 계약 만료 6개월 이전에 거래를 끝내야 한다. 세입자 입장에선 갑자기 집주인이 바뀌어서 생길 수 있는 분쟁을 피하려면, 계약 만료가 6개월 남았을 때 바로 계약갱신청구권을 쓰는 게 좋다. 국토부 관계자는 “새 임대차법 시행으로 전세 만료 기한이 6개월 이내인 집을 살 때는 세입자가 계약갱신청구권을 사용했는지를 꼼꼼히 따져보는 수밖에 없다”고 말했다. /김정환·표태준 기자