앞으로 서울시 재건축 아파트에서 사업 첫 단계인 안전진단을 통과하면 사실상 입주권을 받을 수 없도록 한다는 방침에 시장은 호평과 악평을 동시에 쏟아냈다.
10일 서울시에 따르면 국토교통부와 시는 전날 주택시장 안정과 주택공급 활성화를 위한 정책 간담회를 열고 재개발·재건축 조합원 지위 양도 제한 시점을 사업 초기 단계로 당기는 내용의 법 개정을 추진하기로 했다.
국토부는 도시주거환경정비법을 개정해 조합원 지위 양도 시점을 대폭 당기기로 했다. 투기과열지구 내 재건축 단지의 경우 현행 '조합 설립 인가 이후'에서 '안전진단 통과 이후' 기준일을 별도로 정해 제한 시점을 앞당길 수 있도록 했다.
앞으로 안전진단을 통과한 재건축 단지의 경우 아파트를 매입하더라도 조합원 분양을 받을 수 없게 되는 것이다. 다만 단계별로 2년 이상 사업이 정체되면 조합원 지위 양도를 허용한다. 투기 수요 유입 방지를 위해 토지거래허가구역에는 이 예외를 적용하지 않는다.
◇"투기 수요 차단엔 효과…재산권 침해·매물 잠김 우려"
전문가들은 조합원 지위양도 금지 시점이 앞당겨지면 투기를 억제하는 효과가 있을 것으로 전망했다. 하지만 재산권 침해와 같은 부작용이 예상돼 이를 해결할 방안을 마련해야 한다고 강조했다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "투자자 입장에서는 안전진단을 통과하더라도 재건축이 될지 안될지 감이 오지 않으니 자금이 오랜 기간 묶이는 리스크가 생긴다"며 "가수요를 막는 데 도움이 될 것"이라고 말했다.
함영진 직방 데이터랩장은 "정비사업 초기 가수요 차단에는 도움이 될 수 있다"면서도 "소송 및 사업절차상의 이견으로 정비사업 기간이 장기화하는 사업장은 주택 처분에 제동이 걸린 소유주 불만이 커지거나 재산권 침해에 대한 우려의 목소리가 생길 수 있다"고 설명했다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "자금 여력이 부족한 소유주는 (불확실한 분담금에) 집을 빨리 매도할 수밖에 없고, 낮은 가격에 팔고 나오게 된다"고 지적했다.
매물 잠김도 우려했다. 함영진 랩장은 "서울의 주택 공급은 대부분 정비사업을 통해 진행되는 만큼 전매규제 기간의 장기화로 매물잠김 현상 또는 신축주택의 유통 매물감소로 매물 희소성이 부각되며 대기수요가 많은 지역은 가격고원화 현상의 부작용을 낳을 수 있다"고 말했다.
◇재건축 단지들 해석하는 시각 엇갈려 주요 재건축 단지에서는 이번 조치를 두고 '주는 건 없이 규제만 더했다'는 비판적인 반응과 '재건축 사업에 속도를 내기 위한 포석'이라고 긍정적으로 해석하는 시각이 엇갈렸다.
목동 신시가지 아파트의 한 주민은 "안전진단 완화는 여태까지 받아내지도 못했는데, 토지거래허가구역 지정도 모자라 (거래를 막는) 막을 하나 더 쳐서 오도 가도 못하게 한 것 아니냐"며 불만을 토로했다.
반면 목동의 한 부동산 중개업소 관계자는 "단타 투자가 아닌 실거주민에게는 분명한 청신호"라며 "조건이 까다롭긴 하지만 안전진단 통과 전에는 실거주 매수자들이 몰릴 것이고, 중간중간 예외 규정에 맞는 매물이 나오면 가격이 크게 뛸 것"이라고 예상했다.
그는 "안전진단에 대해서도 협의를 하고 있다고 했고, 서울시가 투기를 잡아야 재건축을 진행할 수 있다고 여러 번 강조한 점을 생각하면 조만간 좋은 소식이 들려오지 않을까 싶다"고 덧붙였다.
토지거래허가구역으로 묶이지 않은 데다 최근 예비안전진단 통과 단지가 이어지는 노원구에 막판 수요가 몰릴 가능성도 제기된다. 권대중 교수는 "안전진단 통과 직전 단계에서 손바뀜이 많이 일어나고 가격이 크게 오를 가능성이 있다"고 분석했다.
노원구 상계동의 한 부동산 중개업소 관계자는 "노원구에는 예비안전진단을 통과한 단지가 10곳가량 있고, 다른 재건축 단지처럼 거래가 막히지도 않았다"며 "발표로 수요가 몰릴 가능성이 있는데, 서울시가 투기 우려가 있으면 토지거래허가구역으로 묶는다고 하니 걱정"이라고 말했다.
