서울 성동구 한 낡은 아파트에 전세 사는 직장인 A(41)씨는 최근 “올 연말 계약 기간이 끝나면 바로 집을 비워 달라”는 집주인 통보를 받았다. 암 수술 후 통원 치료 중인 노모 때문에 이사가 부담스러운 A씨는 “보증금을 2억원 이상 올려줄 테니 2년만 더 연장해 달라”고 했지만, 집주인은 “나중에 재건축 입주권 받으려면 어쩔 수가 없다”며 거절했다.
강남구의 한 재건축 예정 아파트를 소유한 사업가 B(58)씨는 올해 3월 실거주를 이유로 세입자를 내보내고 그냥 빈집으로 두고 있다. 그는 “자택엔 전입신고만 하고 회사 근처 아파트에 월세로 계속 살고 있다”며 “이전 세입자한테는 미안하지만 내가 피해를 볼 수는 없다”고 했다.
◇황당한 재건축 實거주 규제
최근 서울의 주요 재건축 단지에는 주말뿐 아니라 평일도 거의 매일 이삿짐 트럭이 들락거린다. 정부가 지난해 6·17 대책에서 재건축 아파트 소유자의 2년 실거주 의무화를 예고하자 집주인들이 돌아오고 있는 것이다. 더 살고 싶어도 밀려나는 세입자가 속출하고 있다. 주택임대차법은 세입자에게 최대 4년(2년+2년)의 거주 기간을 보장하지만, 집주인이 입주하는 경우는 계약 갱신이 불가능하다. 대책 발표 직후 “세입자 피해만 키울 것”이라던 전문가들의 경고가 현실이 된 것이다.
집주인은 불편을 감수하고 낡은 아파트에서 살아야 하고, 세입자들은 무섭게 오른 전셋값 때문에 새 전셋집을 구하지 못해 발만 동동 구른다. 강남구 대치동 전셋집을 집주인에게 비워줘야 하는 C(46)씨는 “아이 교육 때문에 멀리 이사 갈 수가 없는데, 2년 전보다 전세 시세가 3억~4억원 정도 올라 난감하다”고 말했다. 정부가 재건축 실거주를 의무화한 것은 시세 상승을 노린 투자 수요 유입을 차단하기 위해서였다. 하지만 재건축 아파트에 투자하는 사람 중 상당수는 새 아파트에 입주하려는 실수요자다. “진단과 처방 모두 잘못됐다”는 지적이 나온다.
◇세입자 피해만 키운 ‘투기와의 전쟁’
문재인 정부는 출범 후 ‘투기와의 전쟁’을 선포하고 다주택자, 갭 투자자에 대한 규제를 쏟아냈다. 하지만 결과적으로 집값을 잡는 데는 실패했고, 세입자 피해만 키웠다는 평가를 받는다.
대표적인 게 양도소득세 감면 제도다. 정부는 2018년 ‘9·13 대책’에서 1주택자가 양도세 장기보유특별공제를 받기 위한 요건에 ‘2년 거주’를 추가했고, 2019년 ’12·16 대책'에서는 실제 거주 기간에 비례해 세금 공제 혜택을 차등 적용하기로 했다. 그러자 거주 기간을 채우려는 집주인들의 입주가 몰렸고, 지난해 6·17 대책과 임대차 3법까지 더해지면서 ‘전세 대란’이 벌어졌다.
작년 7·10 대책에서 다주택자의 보유세와 양도세를 동시에 높인 것도 전세 시장 불안을 부추겼다. 집을 팔기도, 보유하기도 어려워진 다주택자들이 증여를 선택하면서 전세 매물이 줄어든 것이다. 2015년 1월부터 지난해 6월까지 전국 아파트 증여는 월평균 4347건이었지만, 지난해 7월부터 올 4월까진 월평균 8831건으로 급증했다.
심교언 건국대 교수는 “신규 주택 공급이 적은 상황에서 다주택자나 갭 투자자를 규제하면 세입자가 피해를 본다는 건 경제학 교과서에 다 나오는 이야기”라고 했다.
정부가 재건축 실거주 규제를 발표한 뒤 관련 법안을 낸 여당 의원조차 ‘변칙 이주’를 해야 하는 황당한 일이 벌어졌다. 작년 9월 ‘2년 실거주 의무’를 담은 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정안을 발의한 조응천 더불어민주당 의원 얘기다.
조 의원은 법안 발의 두 달 만인 작년 11월 국회 회의에서 “제가 지금 (재건축 아파트에) 안 들어가면 분양권이 없어지는 상황”이라며 “제가 못 들어가고 애들이 들어갈 것”이라고 했다. 그는 아내와 공동으로 서울 강남구 재건축 단지 ‘은마아파트’ 한 채를 보유 중이다.
조 의원이 발의한 법안은 6·17 대책 발표 1년이 다 되도록 국회 문턱을 넘지 못하고 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “법안이 폐기되기 전까지 애꿎은 세입자와 집주인의 피해가 계속될 것”이라고 말했다.
