재건축 조합설립 직전에 '80억원 신고가'에 거래된 압구정 현대7차 아파트 매매거래 정보가 국세청으로 넘어갔다. 실거래조사를 마친 서울시 강남구청이 해당 정보를 국세청에 통보했기 때문이다. 강남구청은 자금조달계획서상 특별한 문제점을 발견한 것은 아니지만 20억원 가깝게 근저당이 설정됐고 매매거래 당사자가 법인이라는 점을 감안해 추가조사가 필요하다고 판단했다.
국토교통부와 서울시는 이 거래가 있은 후, 재건축 조합원 지위 양도 가능시점을 현행법상 '조합설립 직전'에서 '안전진단 통과시점'으로 대폭 앞당기는 방안을 추진 중으로 오는 9월 시행 예정이다.
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강남구청, '압구정 80억 신고가 거래' 실거래조사 뒤 국세청 추가조사 통보
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6일 서울시와 부동산업계 등에 따르면 강남구청은 지난 4월 5일 80억원에 실거래 된 전용 245.2㎡(80평) 압구정 현대7차 아파트와 관련해 실거래 조사를 마친 뒤 지난 5월 25일 국세청에 매매거래 정보 등을 통보한 것으로 확인됐다. 이 실거래는 거래시점, 가격, 매매방식, 거래 당사자 등 여러 측면에서 이슈가 됐다.
압구정 현대7차는 4월19일 조합설립 인가를 받기 불과 14일 전 매매거래가 이뤄지면서 매수자는 '간발의 차이'로 조합원 지위를 양도받을 수 있었다. 매매가격은 직전 2020년 10월 27일 67억원 대비 13억원 올라 '평당 1억원'의 신고가를 기록했다. 특히 매수자가 80억원을 모두 내지 않고 19억5000만원을 근저당으로 설정해 눈길을 끌었다. 아울러 매도자는 반도건설 자회사인 '케이피디개발'이었다.
국세청 통보 배경에 대해 강남구청 관계자는 "매도인, 매수인에게 자료를 다 받아서 실거래 조사를 했다"며 "자금계획서 상으로는 특별히 이상한 내용이 포착된 것은 아니다"고 말했다. 그는 다만 "거래 당사자 중에 법인이 있었고, 언론에 많이 보도된 데다 서울시에서 정밀조사 요청이 있어 국세청에 거래 내용을 통보했다"고 말했다.
자금조달계획 자체에 별다른 문제점을 발견한 것은 아니지만 해당 거래가 통상적인 거래 범주에서 벗어난 만큼 정밀 조사를 통해 탈세 여부 등을 추가로 들여다 봐야 한다는 판단을 한 것이다. 부동산 실거래법상 국토부 뿐 아니라 자치구에도 실거래 조사 권한이 있으며 추가 조사 필요 여부를 판단해 국세청에 자료를 넘길 수 있다. 자금조달계획서 상 특별한 문제점이 발견되지 않았는데도 서울시 자치구에서 직접 국세청에 관련 내용을 넘긴 것은 다소 이례적인 일로 받아 들여진다. 강남구청이 거래 정보를 국세청에 넘겼지만 국세청이 탈세 여부 등 추가조사를 할지 여부는 알려지지 않았다.
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"중개보수·취득세까지 합치면 83.6억 필요"..19.5억 근저당 설정 등 정밀조사 가능성
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압구정 현대7차 아파트는 부부로 추정되는 2명이 공동명의로 매수했다. 이들은 지난 2017년 9월 성남시 분당파크뷰 아파트를 15억3000만원에 매도했으며 같은해 8월 압구정 현대2차를 30억원에 사들였다. 이후 2021년 4월 현대2차 아파트를 3년8개월 만에 54억3000만원에 팔았다. 이와 동시에 화제가 된 압구정7차 아파트를 80억원에 매수한 것. 인근 공인중개업계에선 매매가격이 80억원이지만 중개보수 7920만원과 취득세 2억8000만원 등 부대비용이 추가로 3억6000만원이 들어 총 구입자금은 83억6000만원 가량이 소요됐을 것으로 추정했다. 이 가운데 19억5000만원은 근저당으로 설정돼 그만큼 구입자금 부담은 던 셈이다.
국세청의 탈세조사 개시 여부와 무관하게 서울시는 '압구정 평당 1억원' 신고가 거래 이후 조합원 지위 양도 가능 시점을 안전진단 단계까지 대폭 앞당기는 방안을 추진했다. 재건축 조합설립 직전 이뤄지는 매매거래가 해당 단지 전체의 집값을 끌어 올리는 등 문제점이 많다고 판단해서다. 조합원 지위를 얻어 재건축 후 높은 시세차익을 보려는 거래가 활성화 될 경우 인근 주택가격도 과열될 우려가 있다.
현행법상 조합설립 이후에도 매매거래를 통해 입주권을 얻을 수는 있지만 이 경우는 '실거주 10년, 5년 보유의 1주택자'라는 까다로운 조건을 충족해야 한다. 실제 이 조건을 충족하고 매매거래된 것으로 추정되는 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리 84.97㎡ 아파트는 거래가격이 34억9602만원으로 치솟았다. 조합원 지위 양도시점을 앞당기는 법안은 9월경 시행될 것으로 예상된다.
