올해 서울 강남권 ‘재건축 대어’ 중 하나로 꼽히는 서초구 잠원동 신반포4지구(신반포 메이플자이)가 단지 내 시유지 매입을 둘러싼 서울시와의 갈등으로 사업이 지연되고 있다. 공시지가와 아파트 실거래가가 급등하면서 소유권을 가진 서울시가 땅을 높은 값에 팔기 위해 매각 일정을 의도적으로 늦추고 있다는 지적이 나온다. 신반포4지구는 다음달 착공해 이르면 내년 상반기 일반분양에 나서겠다는 계획이었으나 일정이 불투명해졌다.
시유지 매입 ‘지지부진’
9일 정비업계에 따르면 신반포4지구 재건축 조합은 이르면 내달 철거를 마친 뒤 공사에 들어갈 계획이었지만 서울시로부터 사업지 내 905.5㎡ 규모의 시유지를 매입하는 절차가 지연되고 있다. 사업 절차상 착공하기 전 시유지 매입을 반드시 마무리해야 한다.
매입이 늦어진 배경에는 최근 가파르게 오른 공시지가와 아파트 가격이 있다. 도시 및 주거환경정비법에 따르면 정비사업 부지 내 국·공유지는 조합 측에서 사업시행인가 고시일을 기준으로 가격을 평가해 매입한 뒤 사업을 진행하도록 돼 있다. 다만 고시일로부터 3년 내에 매각이 이뤄지지 않을 경우 가격 산정 절차를 다시 거쳐야 한다.
신반포4지구는 앞서 2017년 10월 사업시행인가를 받아 지난해 10월까지 매입을 마쳐야 했다. 그러나 지난해 9월 서울시가 돌연 일정을 무기한 연기했다. 당시 서울시는 조합 측에 공문을 보내 “사업시행인가 시점과 비교해 현재 실거래가와 공시지가가 2배 이상 급등한 상황”이라며 “인가 시점을 기준으로 매각하면 가격 현실화를 통한 지방자치단체 세외 수입 증대라는 취지에 어긋나기 때문에 향후 적절한 시기에 매각하겠다”고 통보했다. 땅값을 높게 받기 위해 매각 일정을 의도적으로 늦춘 셈이다.
서울시는 최근 가격 산정 절차에 들어갔는데 산정 방식을 놓고도 갈등이 생겼다. 시는 해당 부지의 가격을 단지 내 거래된 입주권의 대지 지분 3.3㎡당 가격을 기준으로 계산했다. 그러나 업계에선 나대지로 방치된 땅에 입주권 가격을 적용하는 것은 ‘과잉 산정’이란 비판이 나온다.
지난달 20일 열린 시 공유재산심의회에서도 이 같은 문제가 제기돼 ‘매각 보류’ 결정이 나왔다.
신반포4지구 조합은 시유지 매입에 드는 비용이 기존 최초 사업시행인가 시점과 비교해 최소 200억~300억원 이상 추가로 들 것으로 보고 있다. 조합 관계자는 “단지 내 시유지를 보유한 재건축·재개발 사업장은 서울시의 사실상 ‘알박기’ 때문에 사업 지연이 불가피한 것 아니냐”며 “향후 사업 지연과 가격 산정 방식 등을 놓고 소송 제기 등을 검토할 것”이라고 말했다. 서울시 관계자는 “재건축 절차가 많이 남아 있는 등 사정이 있다면 평가 시점을 조정할 수 있다는 법원 판례가 있다”며 “인근 거래가격을 전반적으로 재조사하고 이르면 내달 심의회를 다시 열어 매각 가격을 결정할 계획”이라고 밝혔다.
일반분양 150가구 예상
서초구 잠원동 60의 3 일대에 들어선 신반포4지구는 신반포8·9·10·11·17차와 녹원한신, 베니하우스 등 7개 아파트 및 상가 단지 2개를 통합해 재건축하는 사업이다. 지난 2일 서초구로부터 사업시행 변경 인가를 최종 확정받았다.
총가구 수는 3307가구다. 전용면적별로는 △60㎡ 이하 1174가구 △60~85㎡ 1308가구 △85~115㎡ 265가구 △115㎡ 초과 560가구로 구성된다. 전용 115㎡가 넘는 주택형이 종전 257가구에서 두 배 이상 늘어나면서 총가구 수가 3685가구에서 378가구 줄어들었다.
단지 내 커뮤니티를 고급화했다. 도로로 단절된 단지의 연계성을 확보하기 위해 오버브리지를 적용하고 스카이 커뮤니티를 편리하게 이동할 수 있는 스카이브리지도 설치한다. 단지 외관은 커튼월룩을 적용하고 개방형 발코니 등을 통해 차별화할 계획이다. 아파트 단지에서 찾아보기 힘든 복층형 펜트하우스도 들어선다.
신반포4지구 일반분양은 150가구 내외로 예상된다. 일반분양은 이르면 내년 상반기 진행될 전망이다. 조합원 분양에서 두 채 이상을 신청하는 ‘1+1’ 분양 신청자가 얼마나 나오느냐에 따라 물량이 소폭 늘어날 수 있다. 잠원동 M공인 대표는 “조합원 분양 신청 결과에 따라 대형 주택형에서 일반분양 물량이 더 나올 가능성이 있다”고 했다.
