물건을 소유하는 형태에는 단독소유와 공동소유가 있으며, 민법은 공동소유를 공유, 합유*, 총유**로 구분하여 규정하고 있다. 공동소유형태 중 실생활에서 많이 접할 수 있는 ‘공유’는 ‘물건이 지분에 의해 여러 사람의 소유로 된 때’를 뜻한다. 공유관계는 당사자들의 ‘하나의 물건을 여러 사람이 공동소유’ 한다는 의사가 서로 맞거나, 법률의 규정에 의하여 성립이 된다.
* 합유 : 각자의 지분을 가지고 있는 것이 아닌, 모여 결성된 조합이 물건을 소유하는 방식
** 총유 : 법인이 아닌 사단의 사원이 모여 그 집합체로서 물건을 소유하는 방식
지분에 맞춰 쓰고
나누는 공유 부동산
물건에 대한 소유권의 분량적 일부가 바로 ‘지분’인데, 지분의 비율은 공유자 사이의 의사표시(계약 또는 합의) 또는 법률의 규정에 의하여 정해지고, 불분명한 경우에는 모두가 균등하게 가지고 있는 것으로 추정한다(민법 제262조 제2항).
지분은 하나의 소유권의 일부분이지만, 그 일부에 대해서는 소유권과 같은 성질을 가지므로 지분 소유자의 의사에 따라 목적물을 사용하거나, 그것을 이용해 수익 활동을 할 수 있고, 지분을 처분할 수도 있다. 이에 공유자는 그 공유물 전부를 지분의 비율에 따라 사용하고 이익을 얻을 수 있다(민법 제263조).
여기에서 ‘공유물 전부를 지분의 비율에 따라 사용’이라는 것이 어렵게 느껴질 수 있는데, 예를 들어 A라는 땅에 대해 60%의 지분을 가지고 있는 ‘갑’이 있다면, A라는 땅 전부를 ‘을’에게 임대하고 그로 인한 수익을 지분에 맞춰 60%를 가져가는 방식이다.
자기 공유 지분은 원칙적으로는 다른 공유자의 동의 없이도 본인의 자유로운 의사에 따라 처분이 가능하다. 다만, 예외적으로 구분 건물의 공용 부분에 대한 지분이나 대지사용권에 대한 지분은 자유롭게 처분할 수 없고, 공유자 사이의 지분양도 금지 특약이 있는 경우 당사자 사이의 지분양도 금지 특약은 유효하다.
과반수 이상 지분권자가 결정하는
토지 활용 방법
공유자 사이의 공유관계에 관하여 민법은 공유물의 보존·관리, 공유물의 처분·변경, 공유물에 관한 비용 부담에 대하여 규정을 두고 있다.
가. 공유물의 보존·관리
공유물의 관리행위는 각 공유자 지분의 과반수로 결정할 수 있는데, 여기서 ‘과반수’는 1/2을 초과하는 것을 의미한다. 예를 들어, 토지를 공유자 두 명이 정확하게 1/2씩 지분을 나눠 공유하고 있는 경우, 1/2 지분을 가지고 있는 한 명은 본인의 지분만으로는 관리행위를 결정할 수 없다. 한편, 공유물의 현상을 유지하기 위한 조치(보존행위)는 소수 지분권자라고 해도 달리 허락을 구하지 않고 단독으로 할 수 있다(민법 제265조).
판례 : 대법원 2000다33638 판결
공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이다. 그리고 과반수의 지분을 가진 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리 방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있기에 과반수의 지분을 가진 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리 방법으로서 적법하다. 다만, 나대지에 새로이 건물을 건축하는 식으로 그 사용·수익의 내용이 공유물의 기존의 모습에 본질적 변화를 일으켜 ‘관리’ 아닌 ‘처분’이나 ‘변경’의 정도에 이르는 것이어서는 안 될 것이다.
위의 판례처럼 공유물의 과반수 지분을 가진 공유자는 ‘관리’의 범위 안에서라면 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 배타적으로 사용·수익하기로 결정할 수 있다. 예를 들어, 토지를 갑, 을, 병 3인이 공유하고, 그 지분은 갑 3/5, 을1/5, 병1/5인 상황에서, 3/5 지분권자인 갑이 토지 전부에 관하여 A와 월 임대료 500만원의 토지 임대차계약을 체결한 상황을 보자. 이 경우 갑은 과반수 지분인 3/5 지분을 소유하고 있으므로 토지에 관하여 A와 토지 임대차계약을 체결하고 공유자들이 아닌 A가 토지를 이용할 수 있도록 관리행위를 할 수 있다. 따라서 갑과 A 사이의 토지 임대차계약은 유효하고, 나머지 공유자인 을, 병은 갑의 임대차계약 행위와 배타적 사용을 막을 수 없다. 다만, 을, 병은 갑에게 본인들의 지분에 상당하는 임대료 수익 분배 및 지급을 요구할 수 있으며, 갑도 건축 등 관리 이상의 본질적 변화를 주는 것은 ‘관리’ 범주에 포함되지 않아 과반수 권리자라고 해도 할 수 없다.
나. 공유물의 처분·변경·비용부담
공유물의 처분은 법률상·사실상 처분을 의미하는 것인데, 앞서 설명한 대로 공유자가 본인의 지분을 처분하는 것은 자유이지만, 여기서 설명하는 공유물의 처분은 지분이 아닌 공유물 전부를 뜻하는 것이다. 즉, 과반수 지분권자가 임대 등의 관리 행위는 할 수 있지만, 소수 지분권자를 무시하고 아예 다른 사람에게 땅 전체를 매매하는 등의 처분은 할 수 없다(민법 제264조). 또한, 각 지분권자는 앞서 수익을 지분에 따라 나누어 가질 권리가 있듯이, 관리 비용도 지분에 따라 부담해야 할 의무가 있다(민법 제266조 1항).
다른 이로부터 공유 관계를
지켜내는 방법
제3자가 공유물의 점유를 침탈하거나 방해를 하는 경우 각 공유자는 단독으로 공유물 전부의 인도를 청구하거나 공유물 전부에 대한 방해배제청구가 가능하다.
판례 : 대법원 93다9392 전원합의체 판결
소수 지분을 소유하고 있는 공유자나 그 지분에 관한 소유권이전등기청구권을 가지고 있는 자라고 할지라도 다른 공유자와의 협의 없이는 공유물을 배타적으로 점유하여 사용 수익할 수 없는 것이므로, 다른 공유권자는 자신이 소유하고 있는 지분이 과반수에 미달되더라도 공유물을 점유하고 있는 자에 대하여 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도나 명도를 청구할 수 있다.
뚜렷하게 나눠 쓰지만,
등기상으로는 공유 관계
가. 구분소유적 공유관계의 개념
여러 명이 공유하고 있는 1필지의 토지를 매수하는 데 매수자가 위치를 특정하여 그 특정 부분만을 매수하고 싶은 경우도 있다. 이때는 먼저 1필지의 토지에 대해 필지를 나누는 분필등기를 한 후 분할된 각 필지에 대하여 이전등기를 하는 것이 원칙이다. 그런데, 편의상 1필지의 토지를 분할하지 않고 공유지분등기 해 내부적으로 각 공유자들이 토지를 구분하여 특정 부분만을 배타적으로 사용·수익하는 관계를 구분소유적 공유관계라 한다. 구분소유적 공유관계의 법적성질과 관련하여 각 공유자들이 각자의 배타적 사용, 수익 대상인 특정부분을 제외한 나머지 부분에 관한 등기를 상호 명의신탁하고 있는 것으로 본다.
앞서 설명한 바와 같이 민법상 공유는 각 지분권자가 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있는 것인데, 구분소유적 공유관계는 공유자들이 토지를 구분하여 특정 부분만을 배타적으로 사용·수익한다는 점에서 구별된다.
나. 구분소유적 공유관계의 성립
판례는 ‘구분소유적 공유관계는 어떤 토지에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정이 있어야만 적법하게 성립할 수 있다. 공유자들 사이에 그 공유물을 분할하기로 약정하고 그 때부터 각자의 소유로 분할된 부분을 특정하여 각자 점유·사용하여 온 경우에도 구분소유적 공유관계가 성립할 수 있지만, 공유자들 사이에서 특정 부분을 각각의 공유자들에게 배타적으로 귀속시키려는 의사의 합치가 이루어지지 아니한 경우에는 이러한 관계가 성립할 여지가 없다.’고 판시하고 있다. 또한 일반 공유관계와 달리, 구분소유적 공유관계가 성립되는 경우, 공유자들 사이에 특정 부분을 공유자 각자가 단독소유하므로 특정 부분 외 나머지 부분에서는 사용수익권이 없다.
다. 구분소유적 공유관계의 승계
공유자는 자신의 지분을 자유로이 처분할 수 있으므로 구분소유적 공유관계의 경우에도 특정 부분의 소유자는 해당 특정부분을 다른 공유자의 동의 없이 처분을 할 수 있다.
다만, 구분소유적 공유관계라 하더라도 부동산 등기부상으로는 단순히 ‘공유지분’으로 등기가 되어 있어 제삼자 입장에서는 부동산 등기부상 공유지분을 확인하더라도 통상적인 공유관계인지, 구분소유적 공유관계인지 알 수 없다. 때문에 구분소유적 공유관계의 공유자가 특정 부분을 다른 이에게 처분하는 경우 구분소유적 공유관계를 그대로 승계를 할 수 있는지 여부가 문제가 될 수 있다.
이에 판례는 지분을 처분하는 자와 지분을 매수하는 자가 ‘특정 부분’을 처분한다는 것이 상호 전제되어 공유지분이 이전되었다면 매수인은 구분소유적 공유관계를 승계하는 것으로 본다. 또한 지분을 처분하는 자가 구분소유적 공유가 아닌 일반 공유지분으로 지분을 처분한 경우에는 구분소유적 공유관계는 소멸되고 단순 공유관계가 된다. 이는 경매의 경우도 마찬가지다(대법원 2006다68810, 68827 판결).
라. 구분소유적 공유관계의 해소
일반적인 공유관계는 공유물 분할청구로 공유관계를 해소할 수 있지만, 구분소유적 공유 관계의 경우 공유물 분할청구가 아니라 명의신탁을 해지하고 그 특정 부분 중의 지분에 대한 이전등기를 청구해야 한다.
판례 : 대법원 95다8430 판결
공유물분할청구는 공유자의 일방이 그 공유지분권에 터 잡아서 하는 것이므로, 공유지분권을 주장하지 아니하고 목적물의 특정 부분을 소유한다고 주장하는 자는 그 부분에 대하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 자를 상대로 하여 그 특정 부분에 대한 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행을 구하면 되고, 이에 갈음하여 공유물분할청구를 할 수는 없다.
이처럼 부동산 공유관계는 생각보다 복잡하고 직관적으로 이해되지 않는 부분이 있을 수 있다. 따라서 공유를 전제로 하는 부동산의 취득과 활용에 있어서, 그 이전에 공유의 개념과 함께 다른 지분권자들과의 명확한 관계 파악이 이뤄져야 예기치 못한 피해를 예방할 수 있다.
